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个人房屋租售有关税收政策
随着房地产市场的发展，个人投资房地产的意识在不断地加强，居民个人在房屋买卖和租赁行为中已成为重要的角色，现将个人房屋租售有关税收政策介绍如下：
一、个人私有房屋出租税收政策
根据沪财办?１９９９?８６号和沪地税一?１９９９?８７号文的有关规定，私有房屋出租取得的租金收入按５％的综合征收率征收税款；对私有房屋转租或再转租，按租金收入全额２ ．５％的综合征收率征收税款。
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sp; 举例：２００４年３月，本市居民王某将其私有房屋出租给李某，双方签订的协议中规定租赁期为二年，每月由李某支付租金１５００元。
王某在２００４年３月取得的房产租金收入的应纳税额＝１５００×５％＝７５（元）
二、个人出售普通居住用房税收政策
１、根据沪地税流?２００５?１０号文《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》（以下简称《通知》）的有关规定，对个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依５％的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费。（以下简称“营业税及附加”）。
《通知》适用于购买本市行政区域范围内普通住房（包括从二手房市场购入的商品住房、售后公房），居住不满一年就出售的个人，包括本市户籍居民和非本市户籍个人、外籍个人。
购买后居住是否满一年的年限认定，以出售者取得该普通住房的房地产权证记载时间或房屋交接书记载时间为起始时间，按孰先原则计算确定。
２、个人购买后居住满一年（含一年）的普通住房，出售时免征营业税及附加。
３、本市城镇居民按市政府规定的政策购买的售后公房，凭售后公房管理部门或原售后公房所有单位出具的购房收据（凭证），出售时不受上述居住年限的限制，免征营业税及附加。
４、个人在出售普通住房时，应持相关合同、购房发票、房地产权证、房屋交接书等文书材料，向房产所在地税务机关申请开具发票并按规定申报纳税；在办理产权过户手续时，应向产权登记过户机构出具税务部门开具的售房发票及纳税凭证。
举例：赵某出售一套位于本市某中心区的普通住房，合同销售价１８０万元，该住宅购进时的发票注明价格为１４０万元，居住未满一年，其应纳税费为：
（１）应纳营业税＝（１８０００００元－１４０００００元）×５％＝２００００元；
（２）应纳城建税＝２００００元×７％＝１４００元；
（３）应纳教育费附加＝２００００元×３％＝６００元；
（４）应纳河道整治费＝２００００元×１％＝２００元。
合计应缴纳税费２２２００元。
５、个人出售花园住宅的税收征收，仍按沪财办?１９９９?８６号和沪地税一?１９９９?８７号文的规定执行，按５％综合征收率征收税款。由个人在出售花园住宅时，向花园住宅指定的房产交易所的主管税务机关申报纳税。房产交易所须凭个人出售花园住宅的发票和完税凭证办理权证转移手续。
三、个人出售非居住用房的税收政策
根据沪地税流?２００２?６０３号文的有关规定，对个人出售办公用房、商业用房、生产用房等非居住用房，应按规定差额缴纳营业税，按规定缴纳土地增值税、各种附加和个人所得税。
个人出售非居住用房的应纳税款，应向房产所在地的主管税务机关申报缴纳。
举例：本市某居民王某拥有一套市中心地段的非居住用房（商业用房），发票上注明的购进价格为９５００００元。２００３年６月，王某将这套用房出售给李某，出售价格１３０００００元。王某在这次交易过程中，假定发生相关税费（印花税、契税、交易费、中介费等）３００００元。王某转让非居住用房应交纳的税费为：
（１）应纳营业税＝（１３０００００－９５００００）×５％＝１７５００元；
（２）应纳城建税＝１７５００元×７％＝１２２５元；
（３）应纳教育费附加＝１７５００元×３％＝５２５元；
（４）应纳河道整治费＝１７５００元×１％＝１７５元。
（５）应纳土地增值税：
扣除项目＝９５００００＋１７５００＋１２２５＋５２５＋１７５＋３００００＝９９９４２５元
增值额＝１３０００００－９９９４２５＝３００５７５元
增值额／扣除项目＝３００５７５／９９９４２５×１００％＝３０．０７％
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％。
应纳土地增值税＝３００５７５×３０％＝９０１７２．５元
（６）应纳个人所得税＝（１３０００００－９５００００－１７５００－１２２５－５２５－１７５
－３００００－９０１７２．５）×２０％＝４２０８０．５元
合计应缴纳税费１５１６７８元。
一、个人私有房屋出租税收政策
根据沪财办?１９９９?８６号和沪地税一?１９９９?８７号文的有关规定，私有房屋出租取得的租金收入按５％的综合征收率征收税款；对私有房屋转租或再转租，按租金收入全额２ ．５％的综合征收率征收税款。
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王某在２００４年３月取得的房产租金收入的应纳税额＝１５００×５％＝７５（元）
二、个人出售普通居住用房税收政策
１、根据沪地税流?２００５?１０号文《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》（以下简称《通知》）的有关规定，对个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依５％的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费。（以下简称“营业税及附加”）。
《通知》适用于购买本市行政区域范围内普通住房（包括从二手房市场购入的商品住房、售后公房），居住不满一年就出售的个人，包括本市户籍居民和非本市户籍个人、外籍个人。
购买后居住是否满一年的年限认定，以出售者取得该普通住房的房地产权证记载时间或房屋交接书记载时间为起始时间，按孰先原则计算确定。
２、个人购买后居住满一年（含一年）的普通住房，出售时免征营业税及附加。
３、本市城镇居民按市政府规定的政策购买的售后公房，凭售后公房管理部门或原售后公房所有单位出具的购房收据（凭证），出售时不受上述居住年限的限制，免征营业税及附加。
４、个人在出售普通住房时，应持相关合同、购房发票、房地产权证、房屋交接书等文书材料，向房产所在地税务机关申请开具发票并按规定申报纳税；在办理产权过户手续时，应向产权登记过户机构出具税务部门开具的售房发票及纳税凭证。
举例：赵某出售一套位于本市某中心区的普通住房，合同销售价１８０万元，该住宅购进时的发票注明价格为１４０万元，居住未满一年，其应纳税费为：
（１）应纳营业税＝（１８０００００元－１４０００００元）×５％＝２００００元；
（２）应纳城建税＝２００００元×７％＝１４００元；
（３）应纳教育费附加＝２００００元×３％＝６００元；
（４）应纳河道整治费＝２００００元×１％＝２００元。
合计应缴纳税费２２２００元。
５、个人出售花园住宅的税收征收，仍按沪财办?１９９９?８６号和沪地税一?１９９９?８７号文的规定执行，按５％综合征收率征收税款。由个人在出售花园住宅时，向花园住宅指定的房产交易所的主管税务机关申报纳税。房产交易所须凭个人出售花园住宅的发票和完税凭证办理权证转移手续。
三、个人出售非居住用房的税收政策
根据沪地税流?２００２?６０３号文的有关规定，对个人出售办公用房、商业用房、生产用房等非居住用房，应按规定差额缴纳营业税，按规定缴纳土地增值税、各种附加和个人所得税。
个人出售非居住用房的应纳税款，应向房产所在地的主管税务机关申报缴纳。
举例：本市某居民王某拥有一套市中心地段的非居住用房（商业用房），发票上注明的购进价格为９５００００元。２００３年６月，王某将这套用房出售给李某，出售价格１３０００００元。王某在这次交易过程中，假定发生相关税费（印花税、契税、交易费、中介费等）３００００元。王某转让非居住用房应交纳的税费为：
（１）应纳营业税＝（１３０００００－９５００００）×５％＝１７５００元；
（２）应纳城建税＝１７５００元×７％＝１２２５元；
（３）应纳教育费附加＝１７５００元×３％＝５２５元；
（４）应纳河道整治费＝１７５００元×１％＝１７５元。
（５）应纳土地增值税：
扣除项目＝９５００００＋１７５００＋１２２５＋５２５＋１７５＋３００００＝９９９４２５元
增值额＝１３０００００－９９９４２５＝３００５７５元
增值额／扣除项目＝３００５７５／９９９４２５×１００％＝３０．０７％
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％。
应纳土地增值税＝３００５７５×３０％＝９０１７２．５元
（６）应纳个人所得税＝（１３０００００－９５００００－１７５００－１２２５－５２５－１７５
－３００００－９０１７２．５）×２０％＝４２０８０．５元
合计应缴纳税费１５１６７８元。
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