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据了解，随着相关政策的出台，二手房法律方面的矛盾焦点也开始出现了转移，类似购房者未能申请到足够贷款因而产生的纠纷、与期房转让等有关的案例开始成为近期焦点。
购房者未能成功申请贷款
从2004年下半年开始， 随着一系列相关政策的出台，银行对于个人住房贷款的政策开始作出了一系列的调整。其中主要包括对购买2套以上住房贷款的限制、单价7000元以上高价房贷款额度的调整、各大银行收紧个人房贷的发放，以及2005年1月施行新的房贷利息等内容。
目前，通过贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。当然，这其中也不乏部分基于中介公司口头承诺一定办出贷款而决定购房的。
2004年8月，洪先生通过中介公司看中一套房子，总价86万元。但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以洪先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行很熟，办出贷款绝对没有问题，于是洪先生就与上家签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。
然而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经延期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近2万元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。
从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。
期房限转之后的期房买卖
在“期房限转”政策出台之前，通过预售合同权益转让的方式办理的房产买卖占据了二手房交易市场相当的份额，而随着“期房限转”政策开始施行以及随后而来的一段市场冷淡期，很快又兴起了期房转让的现象，具体的操作方式就是在产权过户的问题上做文章。
此类二手房交易出现的纠纷，原因在于售房人受到经济利益的驱使，宁愿选择违约按照合同约定承担违约责任，却不愿意继续履行合同，更有甚者，直接转售他人。
蔡先生于今年上半年与张先生签订了购房合同，合同总价为70万元。由于是期房，小产证大约要到今年下半年才能够办出，于是双方约定由蔡先生先支付39万元房款，张先生则将该房屋交付给蔡某使用。待小产证办出之后3日内，由张先生协助办理产权过户，蔡先生通过贷款支付余款。但是当张先生在办理出小产证之后，却以签订合同时没有产证合同应属无效为由拒绝交易。蔡先生为此起诉到法院，要求继续履行合同。
案例中交易双方所签订的购房合同应当受到法律保护，虽然根据相关规定，没有产证的房屋不能转让，但是双方已经在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户，而张先生现在也已经取得了小产证，符合法定转让条件，因此应当履行合同。法院最终也判决要求张先生继续履行合同，协助办理产权过户。
户籍迁移之阻碍
户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，因此这个问题目前而言可以说解决乏术。
2004年5月，林先生购买了一套老式售后公房，取得产权证之后，林先生按约支付了全部房款。数日后想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，质问售房人才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人也表示自己无能为力，也联系不到自己的上家。林先生找到房产所在地的派出所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。至今为止，林先生的问题仍然未能得到解决，不禁懊悔自己没有在购房之前了解清楚这些问题。
针对目前户籍纠纷中的管理盲点，应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。在目前的房产转让与户籍迁移相分离的体制中，这样的措施是必不可少的。
随着消费者购房观念的日趋成熟，户型的实用性和合理性正受到越来越多的关注，因为购房者要在这个空间里生活十几年甚至是几十年。笔者建议广大购房者在选择户型时遵循“四明三大”、“三分离”和“空间分配合理”三个原则。
“四明三大”指的是厨房、卫生间、客厅、卧室要明亮，
最好是直接采光；客厅、厨房、卧室要大得适度，这些空间的跨度与纵深度的设计如果不够合理，将会对购房者的装修和家具摆放增添麻烦。客厅要注意面宽不低于3.9米，面积在20平方米以上为佳；主卧室面宽最好在3.6米以上，面积在15平方米以上最好；厨房在6平方米以上较为合理。
“三分离”指的是公私分离、清污分离、动静分离。公私分离强调现代人对私密性的要求，居住生活空间分为共同性的和私密性的，像卧室、书房均属于私密空间；清污分离强调的是功能空间的专用程度，专用程度越高，功能使用质量就越高；动静分离强调室内动区和静区的分离，像客厅、厨房、卫生间属于动区，卧室、书房属于静区。三分离原则实际上就是功能空间的分离原则，也是现代人内在需求的产物。
“空间分配合理”指的是各功能空间合理分配的重要性。选择大户型时，要注意是否增加了指定的功能空间，如工人房、储物间、衣帽间、休闲运动空间等，而并不是单纯的面积的扩大。选择小户型时，要注意是否具备了必要的功能空间，是否具有灵活性，如卧室壁柜、更衣柜等的设计能再次提高居室的使用率。
当然，一个好户型要照顾到各个方面往往是不可能的，只要在遵循以上户型设计原则的前提下，找出最符合自己生活居住愿望的户型就可以了。
随着房地产市场不断发展，二手房逐渐受到购房者青睐，房地产中介机构和从业人员也逐年增多。从2000年起，我市二手房交易量平均每年以1.5倍以上的几何级数增加。但是，个别不讲诚信的案例破坏了市场的健康发展。对中介公司进行信用等级评定，目的就在于规范中介行为，为购房者提供更可*的选择依据。
据悉，房地产中介诚信等级评定活动的对象是已办理工商企业注册的我市房地产地产中介机构。评定标准将围绕参评中介机构的资质、承诺、经营、服务和社会责任等五个方面的诚信状况，进行30项指标测评，按总分评出ＡＡＡ级、ＡＡ级、Ａ级三个等级的诚信中介机构。首次评定结果，将于年底前揭晓。
此外记者还获悉，今后我市将建立房地产中介机构诚信档案数据库。数据库与房地产网和市戏弄档案系统网站相衔接，并作为该系统采集信用信息的渠道的之一。诚信档案数据库先储入诚信中介机构的诚信档案，按中介机构设置网页，向社会公开，接受监督。
有三类尾房都不是次房
在人们的印象里，尾房给人的直观感觉就是被人挑剩下的，朝向不好的，楼层不好的，具有先天缺陷的房子，只能当做旧房子在二手房市场流通，其实这种观点是很片面的。
据首创金丰易居房地产经纪公司有关人士介绍，从尾房的形成原因看，一般包括这样几种：一是楼盘销售末期剩余的少量房屋：一个项目开盘后，并不是把所有房子全盘托出，由买房者任意挑选，而是将一部分朝向好、楼层好、户型好的优质户型留下来，等到销售后期作为压场，或是开发商留着自用，这便是楼盘销售过程中所谓的销售控制。二是一部分是由初期买房的消费者由于个人原因而退回来的房子，或是单位集体购房后由于各种原因剩余的房子，因此其各方面也不会差。三是有一些开发商出于资金周转等原因将部分房屋抵债，或是抵账，因此这部分房屋没有进入正常的销售环节，成为尾房。当然，尾房中也确实有一些存在“先天缺陷”，但并不是有质量问题的“烂尾房”。
尾房的四种优势
近年来，人们对尾房的认知度在不断提高，逐渐成为购房人的新选择。据首创金丰易居公司介绍，尾房拥有以下优势：
首先是价格相对便宜。尾房在价格上与新楼盘相比有绝对优势。以首创金丰易居房地产经纪公司销售的位于东四环的丽都东方国际公寓为例，该区域同品质楼盘均价9500元/平方米左右，而丽都东方国际公寓经典户型均价7800元/平方米，价格相对周边商品房售价每平方米低近2000元，不但房屋质量丝毫不差，在价格上还要便宜许多。
其次，无期房风险：尾房为购房
者免去了购买期房时的种种无法预期的苦恼，现房现卖，所见即所得。
第三，很多尾房所属的楼盘一般物业设施和小区环境已经比较完善，买下这样的房子，花得少，享受得多。
第四，投资、自住两相宜：购买尾房，因其已经经过一段时间的考验，无论投资还是自住，更利于人们的判断选择。
据了解，目前本市二级市场的供需比例在1：5左右，热点地区的供需比例更是高达1：10。大多数客户买不到合适的二手房，而经济适用房位置较远，且需排队购房，所以现在很多人权衡利弊后，愿意购买尾房。
到哪里淘尾房
目前，尾房存量与买房者之间的供需相互脱节。如今有一些专业机构和中介公司专门收集各楼盘的尾房。其中，首创金丰易居房地产经纪公司等机构经过多年对尾房市场的关注、分析并进行了精心准备之后，于2003年初就涉足尾房市场，几年来，盘活销售了近十批尾房项目。因此，咨询具备实力的中介公司是淘尾房的有效渠道之一。
另外，由于一些尾房信息披露来自法院委托拍卖行拍卖涉案的房屋，关注各大拍卖网站也是获得尾房信息的渠道之一。
购买尾房要注意什么
楼盘在开盘初期和旺销期时，消费者基本上没有与开发商讨价还价的余地，但购买尾房时在价格和付款方式上，都有与开发商谈判的空间，从而获得更多的实惠。假如购买尾房是用于投资，那么应该更多注意的是项目的规模、周边的配套以及楼盘所处位置的交通状况。一般规模大、配套齐全的项目保值、增值潜力更大，而处于公路主干线或轨道交通线附近楼盘的房子更容易出租或转售。
尾房是现房，不会出现面积纠纷、管道层问题等，但买尾房同样也有风险，主要是开发商为了资金周转会把房子抵押给银行，如果开发商有意隐瞒，那么购房人很难找到其他途径知道该房是否被抵押，所以买尾房要多留个心眼，在签合同时要写明产权证何时到手。诚信的开发商往往会坦诚相告房子确实被抵押，然后约定只收订金的情况下去银行解押，把产权证交到购房人手里再收房款。