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“最近几个星期,到律师事务所来咨询购买小产权房的人比以前明显增多了,可能是听到国家政策有可能帮小产权房'转正’吧。”深圳某律师事务所负责人昨日向记者透
“保护已购者利益”引关注
激发起人们近来对小产权房关注热情的“政策”,是10月份召开的十七届三中全会把小产权房的问题又重新提到议事日程上来,徐祥林、李国祥、汪三贵等专家都提出小产权房是对重商轻农政策的一种市场化批判,国家应该允许农民开发小产权房。10月22日,中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文接受记者采访时表示,绝对不允许再建小产权房,但是对已购买者的合法利益,政府将给予保护,“很多消费者购买的时候不可能对国家的法律有这么多的了解,觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府要给予保护”。
其实即使没有“利好”政策风向,在房价高企的深圳,尤其在关外,农民开发的小产权房早已遍地开花,由于价格低廉需求旺盛,小产权房销售竞争激烈,甚至形成了开发、销售、广告代理、二手中介等一个完整的产业链,不仅越建越高,也越建越漂亮,十几层高的“摩天”农民房不仅配备电梯,有的还有小区,不少项目甚至打着政策“利好”旗号加大促销,不少市民也跃跃欲试希望购买。
竞争激烈形成“产业链”
“经典二房二厅9．8万元起”、“电梯洋房送精装修仅售12．8万”．．．．．．在关内的城中村、或者新楼盘的营销中心附近,经常能看到这种小广告,其实销售的大多是关外的小产权房。深圳关内小产权房销售并不活跃,由于租金收入可观,原村民往往不愿卖掉房子。以改造前的岗厦片区农民房为例,一栋8层高楼房,每层4户,每户一房一厅,租金1000元来计算,房东每月租金可高达3．2万元。另外,随着旧城改造的力度加大,拆迁补偿标准按照市场评估价确定,每平方米甚至可达上万元。相比而言,在城市化进程比较晚的关外,商品房尚且不多,小产权房的租金也低,外来工收入水平等多种因素,造就了关外小产权房畅旺的销售行情。
而小产权房选择在新楼盘营销中心附近做广告,也是看准了消费者的心理:当消费者因为商品房的高价而望而却步,出来看到小产权房“三房两厅只售10万”的字眼时,更容易被打动。
记者日前走访了宝安区石岩,在公交车站、医院、商场等人流量多的地方,随处可见张贴的小产权房销售小广告。在石岩街道办附近的一个公交车站,记者一下车就看到五六个派小产权房传单的小伙子,并争相热情邀请记者前往附近看房。小小的彩色广告传单上,广告营销用语“专业”:“幸福生活,从这里启航”、“风水宝地,满足一次居家的渴望”、“租房不如建房,存钱不如收租”……还印有户型图、乘车路线,以及漂亮的外观图,有的甚至酷似商品房外观。“这是实景拍摄吗？”记者指着广告上一张模糊的外观图询问。“不是,不过这种房子都是真真假假的啦!”一个小伙子回答。
每栋楼还有一个好听的名字,例如豪庭、雅苑、景苑等等,有的自称“石岩经济适用房”,也有的宣称是“石岩唯一统建楼”。一位小伙子介绍说,他是为老板打工的,老板在附近一带有好几座这样的房子,一般是“股份制”,几个人合资向村民买地,建成后分成,这些房子没有房产证,但有律师的一纸公证证书。
借政策“利好”预期热销
记者被一栋宣称是与村委合资建设的统建楼“怡景雅苑”的广告吸引,便跟随促销人员前往村里看房,一路上,要经过村内密布的握手楼,其实是一栋建在宅基地上的13层电梯楼房。一张办公桌、一个电话、一张销控表、两个不到20岁的售楼小姐,构成了一个“营销中心”。
“一共有50多套房,现在卖出30多套了,有三房、四房,四房的卖得特别好,你想买的话要快了。”售楼小姐指着墙壁上一张画了圆圈的一个个房号的销控表说。
记者发现,广告上说是精装修,其实材料质量极差,每个房间都特别小,最大的房间摆下一张1米5的床后就没剩多少空间了,阳台的护栏大概只有1米高,存在安全隐患,但就是这样,单价还要1988元／平方米起,每层价格每平方米还要加50元,每高一层还要多付四五千元。已经陆续有业主入伙了,一位花了18万买了一套四房的业主正在装修,他向记者透露:“面积水分很大,说是98平方米,其实只有80多平方米。”
“我们是和村委联合开发的房子,有村委担保,没那么容易拆的,三年后每平方米补交200多元的地价款,就能拿到国土局的房产证了。”售楼小姐说着向记者展示了一本红色的印有“黎光村委会”的产权证和律师事务所的见证书,并别出心裁地复印了报纸最近登出的允许农村承包土地流转政策风向的新闻,“看,政策也说深圳的农民房有望流转了,买我们房子肯定是既便宜又有保障。”
记者后来咨询了黎光村委会,一名工作人员表示,从来没有与任何人联合开发过什么“统建楼”。“那是村民把那块宅基地卖给他,他自己建房来卖的,属于违建。”
小产权房也升值
早几年开始关注小产权房的人士发现,即使到现在仍不能合法转为商品房,但这些房子的价格照样涨上去了。
在石岩街道办附近,一个地产中介地铺工作人员介绍说:“小产权房没有淡季旺季的区别,以前每平方米几百元,现在都要1000多元了。”记者发现,小产权房的广告上,也有不少写着“地铁口物业,升值无限”字眼促销。
另外,据了解,南山西丽由新围村委会开发的小产权楼盘留仙居,价格也翻倍了。据业主李小姐介绍,2004年买房时每平方米只需要3000元,现在二手房涨到5000～6000元了,只有和村委签的使用证,没有房产证。而附近的商品房南国丽城价格在1万以上。
记者在现场看到,虽然留仙居是小产权房,但由于村委成立了开发公司,选择了专业的建筑公司和设计单位,小区有精致的园林设计,楼房外观也与商品房无差别。小区外没有正规的中介地铺,小区里倒驻扎着专门租售该小区二手房的中介。一套房价格在40多万～60多万不等,一次性付款。租金回报率却很高,两房租金在1800～2300元／每月,三房在2300～2700元／每月。据工作人员介绍,业主多是原新围村的居民、深职院的老师以及科技园上班的白领。
现状 深圳小产权房到底有多少？
深圳小产权房存量到底有多少？去年,深圳市国土资源和房产管理局完成的一项全市住宅状况调查显示:深圳市共有由政府提供的安居房及企事业单位自建的房改房总面积1800万平方米,总套数约20万套。这类具有保障性质的政策性住房,占全市住房总量的7．3％;企事业单位自建的住宅、宿舍总建筑面积为3599万平方米,占全市住房总面积的14．7％;深圳户籍原村民35．8万人,拥有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,总建筑面积约1．2亿平方米,占全市住房总量的49％。
由此推算,在深圳的住房构成中,包括农民房、单位自建房、政策性住房等个人不能随意进行产权转让的小产权房占据绝对优势,达到71％。