 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
| 行业信息 | 跳蚤市场 | 免费资源 | 企业名录 | 网站建设 | 联系我们 |
送气|礼品|维修|货运|快递|清洁|鲜花|订房|翻译|侦探|驾校|送水|保险|旅行社|平面设计|广告喷绘
摘 要：如何防范房产交易纠纷
眼下，房产新政对稳定房价的作用，显然已得到体现。但突如其来的房产新政，也给买卖双方带来交易障碍，同时也致使买卖纠纷大量增加。本期本版特解读目前二手房市场比较常见的几类纠纷，以便读者能从中得到启发，做好纠纷的防范。
卖家让买家承担营业税
2005年5月10日，市区古女士通过中介购买了管先生一套位于家景花园的房产，该房产面积为164．66平方米，双方约定成交价为152．8万元。目前，
双方谈妥价格后，就签订了房屋买卖定金协议：古女士在签订该协议时，向管先生支付了10万元定金。合同还约定古女士在5月10日之前支付80万元给管先生，同时，合同还对其他的条款进行了约定。
在合同签订还没多久，也就是5月20日左右，国务院有关部门颁布了《国八条》意见，加强对房产营业税以及契税的征收，其中最主要的是，重新对普通住房与非普通住房进行了划分。由于买卖双方所约定的标的在该政策的调整范围之内，也就是该套房产属于在两年内交易的，将被全额征收营业税。此时，纠纷也就发生了。由于双方先前没有预见此项政策的出台，而管先生又觉得目前的房价已较为便宜，如果再承担这样的费用，他心理预期就难以承受，以致管先生想让古女士承担一半的营业税。而古女士觉得营业税应由卖家来缴，与自己无关，拒绝了管先生所提出的建议。
最后，古女士提出解除合同并要求退还先前已付管先生的80万元；而管先生因为已拿到钱，又没有办理过户手续的情况下，也拒绝了对方的要求。
合同未更名要求退房
赵先生于2004年11月初转让了一套期房给李某，双方签订了转让协议书，约定价格是房开原有价格的基础上加15万元，并约定于同年12月一起去办理权益转让及更名手续。合同签订后，李某向赵先生支付了首期房款60余万元。后由于种种原因，李某未能同他一起去办理权益转让及更名手续，一直拖到现在，但是包括房开在内的三方都清楚该笔交易是真实的。
2005年3月1日，温州市政府出台限制期房转让的政策。因此，现在他们无法办理权益转让及更名手续，因此房开登记的买方仍然是赵先生的名字。最近由于《国八条》的出台，房价出现了下跌，而房开又催促交纳第二笔房款了。因此他催促李某交纳房款，但李某以没有办理更名手续，合同目的无法实现为由，要求退房，并要求赵先生返还房款。而赵先生以双方签订了房屋买卖协议为由，要求买家继续履行合同。
最后，由于双方协调不成，只能通过法院解决。
扣押款成了遗弃款
2005年3月初，市区陈先生通过中介公司，购买了叶女士位于江滨路的一套经济适用房，该房产面积为170多平方米。
双方谈妥了成交价格后，签订了房产转让协议。根据协议的规定，买方在房产过户后，一次性将房款支付给卖方。为了以后遗留问题的解决，陈先生扣押了叶女士3万元房款，等房产过户手续完全完成时，再将余下的房款支付给叶女士。
房产转让到了上述程序，如根据常规，基本上就没有事情了。但突如其来的房产新政，给余下的程序造成了障碍。根据新政要求，陈先生和叶女士所成交的该套房产，将要被征收全额的营业税，同时其买方还要缴纳3%的契税。
此时，房产新政的出台对买家显然不利。陈先生提出6万多元的营业税，由叶女士缴纳，除了扣押的3万元，叶女士还需另外支付3万元给他，否则就要求退房。而叶女士觉得大部分转让程序都已完成，其后来的风险应由买家来承担，并要求陈先生马上支付余下的房款。最后，也由于双方协调不成，只能通过其他渠道解决。
房产纠纷之分析
除了上述目前比较常见的纠纷外，另外由于开发商延期办理产权证，致使业主要承担营业税等，也都是在新政下出来的新纠纷。
浙南律师事务所律师尹航认为，由于双方当事人在签订合同之初并没有预料到，也不可能预料到该税种的发生，因此《国八条》出台后，卖方纷纷要求买方部分或者全部承担营业税，并没有法律依据。第一，很明显，营业税的征收对象是售房人，这种国家对卖方所得利益所征收的税收，和买方没有关系；第二，如果当时双方约定一切税收等费用由买方承担，这里的“一切”也只能限定在签约时的所能预料的税种，如果营业税不在当时的预料之中，也不应当由买方承担。
当然，纠纷发生了，最好的渠道就是协商解决。海螺置业二手房部负责人王珍楠认为，在买卖双方利益尽可能少损失的情况下，最好双方都退一步，通过协商解决。因为在房产新政推出之后，一般都有一个过渡期，这些纠纷其实也就不可避免地会发生。由于这种房产新政推出，有不可预见性，所以规避这种风险也很难做到，但最主要的是，尽可能将买卖合同签得更全面。