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摘 要：全额付清了房款，入住二手房的王成直到19个月之后，才拿到了产权证。
全额付清了房款，入住二手房的王成直到19个月之后，才拿到了产权证。对此忿忿不平的他，以售房者陆仪未能在90天内办妥过户手续，起诉法院追究陆仪超期违约责任。日前，上海静安法院一审判决，由陆仪向王成支付违约赔偿金2.5万元。
在2002年12月21日，王成与陆仪签订了《上海市房地产买卖合同》，购买陆仪名下在西康路某号一套房屋，房屋总价款68万余元。双方约定视钱款、房屋交割时为合同履行完毕，若有违约，则按每天
购买二手房的王成未料到，已进入住的房屋，办证却是这样的麻烦，当初欢欢喜喜买房，到头来却为产证弄的疲惫不堪。去年12月27日，王成一纸诉状告上法院，要求陆仪承担延缓1年多才过户的违约金17.34万元。他说陆仪因涉及其他案件，该房屋被他人申请诉讼保全，造成自己入住房屋迟迟不能办交易过户。期间，该房屋涉及了多起诉讼，如他本人起诉区房地产交易中心，不予登记的行政诉讼，一审、二审均未获支持。而陆仪的贷款银行也状告陆仪贷款尚拖欠38.4万余元及利息、罚金，陆仪采取不应诉的态度，王成却以第三人又参加了诉讼，要求确认与陆仪的买卖合同有效，愿意代陆仪承担对银行的还本付息义务。如此，才获得了法院确认他与陆仪的二手房买卖成立，王成代陆仪支付银行贷款余额及利息、罚息共计39.8万余元（利息算至2003年9月10日）。之后，银行也同意转按揭，陆仪的借款由王成来偿付。
法庭上陆仪则说，与王成签订买卖合同时，该房交易未受任何限制，更没有隐瞒任何不利于房屋交易的情况，认为房产交易合同早在2002年1月就履行完毕，未能过户的责任不在自己。此外，合同中还约定若发生导致过户不能，王成就有权退房，现在王成既然选择了继续履行合同，应视为自愿承担相应的后果，那么就无权主张违约金。即使法院认定自己存在违约行为，根据相关司法解释，违约金也不应超过实际损失的30％。
法院认为，王成与陆仪之间签订的二手房买卖合同中，约定双方的钱款、房屋交割时为合同履行完毕，但房屋买卖中权利的交付属于房屋出卖人的附随义务，在权利未转移前，买卖合同不能视为履行完毕。因双方并未约定房屋权利转，应在何时交付完毕。法院认定陆仪应在合理期限内将房屋权利转移给买房人王成，但自从王成占有该房屋1年多才取得房屋权利，时间明显过长，遂认为陆仪存在违约事实，作为该违约金应由法院酌情而定，遂一审判决由陆仪支付王成违约赔偿金2.5万元。
法官点评：
这起涉及延缓办理房产权证案件，属于二手房买卖中的一种新情况。正如法院在判决中认定的那样，房产权利未转移前，房屋买卖合同不能视为履行完毕。付款、交房和房产权利的转移，应该说是二手房买卖合同的全部过程。从房产过户习惯看，尽管法律、法规或相关司法解释没有明确规定多少时间合适，但要拖至一年多才办完，时间明显过长。
而购房者王成提出主张，依据有关商品房的司法解释按90天计算合理期限，由于该商品房司法解释，并不适用个人所有权房屋买卖法院当然不能支持。反过来，陆仪也说到合同约定当权利不能转移时，则可解除合同。这里要强调的是，合同中的权利不能转移约定，应理解为权利根本无法转移。涉及此案该房屋仅仅被作了诉讼保全，房屋权利转移处于一个不确定的状态，只要保全一旦解除，房屋权利转移是仍然可以进行的。